一座城市里，最脏乱差的地方是哪？那里是阻碍发展的“城市毒瘤”吗？

城市化过程中，最招人嫉妒的人是谁？他们是“不劳而获”的亿万富豪吗？

对于城中村和村民，许多时候，公众总带着一种既嫌弃又嫉妒的语气去谈论。在城中村众多、旧改轰轰烈烈的广州和深圳，这种论调尤为普遍。

近日，在深圳住建局表态要学习新加坡“组屋”模式后，B站大V“马前卒工作室”发出“深圳要学新加坡‘公屋’，推平城中村只是第一步”的视频，就对城中村评论道：城中村一直对城市公共资源单向索取而不作任何回报，且挤占了正规住房面积；因而必须消灭城中村，直接拿走房主全部土地收益，深圳才能实现公屋建设的目标。

甚至不乏“煽动性”地号召：“城中村房主和李嘉诚一样靠囤积土地和房产获利；城中村房东是封建地主阶级，是造成了土地供应紧张的反动阶级，是社会进步的顽石，应该对他们多点阶级仇恨；而强行低价征地的李光耀虽然代表资产阶级利益，但他因对封建地主阶级敢于无情斗争而应被表扬。”

果真如此吗？

城中村挤占城市用地？

按照“马前卒工作室”的说法：“（深圳）城中村占据的面积实在太大，挤占了正规住房的面积。”

结果是，在深圳用地总量有限的情况下，占地太多的城中村使得深圳土地供应量不足，造成了高房价；又因为拆迁成本高昂，阻碍了公屋建设。

数据上看，深圳的城中村占地的确很大。按照2018年深圳市城中村改造办公室发布的消息，深圳城中村总用地面积320平方公里（其中一部分是村属工业园），占到深圳市总面积的1/6。但如果说城中村挤占了“正规住房”的用地，那就本末倒置了。

追根溯源，城市要扩张就要征用城市边缘村庄的土地，由于征农地的成本比征村屋的低，城市自然先征了农地，留下了村庄中心的村屋。村屋被包围了，于是才成为了“城中村”。

打个比喻来说，就是城市把肉吃了，把骨头留了下来。深圳采用的就是这种模式。

那么，深圳的高房价能怪到“骨头太多，肉不够”吗？

差不多已经形成共识的是，深圳的高房价当然有用地总量的问题，但更多其实是土地供应的结构性问题。

从2012到2017这6年，深圳超过700万平方米的新增商业住宅工业用地中，新增住宅用地不足60万平方米，1/10都不到；同期深圳常住人口增长了约200万人，即每新增1人只新增面积0.3 平方米。反观同为近年人口增量全国前二的广州，单2017年的新增住宅用地164万平方米就已经是深圳6年综合的2倍有余。

在土地高度稀缺、人口大量涌入的时候，还大量拿去做会加剧住房需求的工业用地，反而挤牙膏式供应住宅用地，深圳的房价没有不暴涨的道理。

这样做的目的，一举两得：一方面，留住了企业，保证了GDP和税收；另一方面，也抬高了地价，保证了土地财政收入。

很多媒体说深圳是最不依赖土地财政收入的城市，《南风窗》引用数据称：2019年深圳市一般预算的财政收入是9424亿，卖地收入是680亿，卖地的收入只有一般性预算收入的7.2%。

但这并不意味着卖地收入对深圳不重要，实际上，这更像个数字游戏，不是因为深圳卖地收入低，而是因为深圳一般预算收入太高，才显得对土地财政依赖没那么大。

随着深圳可供开发空地面积的越来越少，城中村数量势必减少。

城中村既没有扩张，也并不拒绝、甚至盼着被拆迁。把挤占“正规住房用地”的罪名加到城中村头上，无论如何不合适。

实际上，虽然深圳城中村总面积很大，但看分布的话会发现，城中村主要分布在非中心区，在住房最紧缺、房价最高的关内4区（南山、福田、罗湖、盐田），城中村面积其实很小。也能够说明，房价高并非因为城中村太多。

这就好比，肉快吃光了，到了啃骨头的时候，反倒回过头来怪起了骨头太多，奇哉怪也。

城中村，一直是单向索取？

城中村的“污名”不仅是脏乱差、“挤占正规住房用地”，很多时候还本身仍然常被人视作是“单向索取公共资源而没有作回报”的城市毒瘤。

但事实上，城中村创造了多种正向社会价值。

对于新移民来说，影响他们的首先不是房价，而是房租。城中村远低于周边楼盘的租金降低了住房成本，低铺租也降低了下楼开店的经营成本，村工业园提供了大量的就业机会，而日常生活消费也因更低的租金而更便宜。

跟高尔夫球场相比，市民中心和会展中心显得如此渺小

不仅如此，城中村还能降低住在周边的新移民的居住成本。

量大价低的城中村出租屋让新移民有了更多选择，也就让深圳商品房房东不敢在房租上坐地起价。这正是在深圳房价被炒得远超京沪的这两年，其正式住房的租金仍能保持低于京沪的一个重要原因。

所以从实际功能上看，城中村出租屋本身就是一种自发形成的“低配公屋”。在大量政府公屋替代城中村的功能之前，深圳的多数新移民离不开城中村。

城中村增强了深圳的包容性，降低了整座城市的运行成本，保留了城市的年轻活力。城中村给城市带来了这么多正外部性，绝不能说没有回报。

从数据上看，深圳的城中村用了全市1/6的土地，为超过1/2的人口提供廉价居所以及大量的就业机会，正是它让深圳有底气喊出“来了就是深圳人”。

没有城中村，城市会更好吗？

那么，同样是城市扩张，为什么北京、上海的城中村没有广州、深圳这么多？

这既是缘于在早期“城市包围农村”的过程中策略的不同：深圳、广州选择绕开村庄从而减小成本，而北京上海则更多将村庄整体拆迁以保证地块完整性；也是因为北京、上海更早也更“坚决”地开展了棚户区/城中村改造。

当然，这背后反映的是城市发展阶段的差异，以及城市政治经济地位和财力的差异。

如果深圳在城市化早期，就像北京上海那样对村庄进行整体拆迁，是不是就能增加住房供给，让深圳的房价不至于“高不可攀”，让新深圳人住得更好？

这样做城中村确实会更少，但如果认为这样就能让草根新深圳人住上的房子，那就有点naive。

在一二线城市，大量低收入移民群体很难买得起或租得起市中心的正式住房，而城中村就是很难被替代的廉价非正式住房来源，若要消灭城中村或不允许它增长，只会逼着不断增加的移民们越住越挤。

这不是假设，而是北京和上海的现实。曾有学者就北上广三个城市的新移民居住满意度进行过调查研究：

北京城中村呈现一种传统村落形式，村内多为一层或两层平房，每户拥有自己的院落。地下室的利用较为突出，表现为“不断下压”的“过密化”。

上海在三个案例城市中管治最严，拥有旺盛的住房需求的城中村只能通过内部挤压的方式“塞”进更多居民。村内各户楼梯间、厨房、洗手间、院落等多被改造和分隔，表现为向内“不断挤压”的“过密化”。

广州相对宽松的管治环境使得“向上”加盖作为一种增加面积的自然方式，城中村多呈现为“不断加建”的“过密化”。

广州新移民聚居地无论是享受到的配套设施，还是各项居住满意度，都显著高于北京和上海。

众所周知，深圳城中村无论是政策环境和发展模式，还是现状设施和居住体验，都与广州的类似，只是稍微贵一点。

当然城市要发展，就必然要拆城中村。但在拆城中村时，中国却从未有哪个城市建设足量的保障性住房来满足新移民的需求，无论经适房还是公租房从来没有够用过。对新移民来说，深圳、广州这种保留城中村的城市扩张模式反倒更友好。

过去十年，当北京、上海以严格的落户政策、高房价、高房租吓退，以棚户区改造等措施清退所谓“低端人口”的同时，深圳、广州却持续展现出对于外来人口的友好、开放和包容，城中村的存在功莫大焉。

可以说，城中村对深圳、广州的社会价值至今仍是难以替代的。

城中村阻碍了深圳“公屋”建设？

即便是承认城中村的价值，但对于村民，外界仍然习惯给贴上“不劳而获”的标签。

“不劳而获”有两个层面，第一个层面指的是“包租公”坐享其成。客观上说，绝大部分“包租公”都不交税，但无论是房屋的建设还是出租屋的管理都需要投入，这既然有投入，就不是“不劳而获”。

另外一个层面是：村民享受城市发展的红利，无需付出成本，单等着拆迁补偿“一夜暴富”。对于城市来说，这些“拆迁补偿”就是要付出的成本。

媒体也在有意渲染这种“暴富现象”。去年深圳白石洲要拆迁时，媒体报道的标题是：

深圳最土豪城中村拆迁，价值2500亿，将诞生1878个亿万富翁。

即便现实中，能成为“亿万富翁”的只是少数，但难免不引起“嫉妒”。

在“马前卒工作室”的口中，这部分人背负“囤积土地和房产”的罪名，更是被扣上了“封建地主阶级”“社会进步顽石”的帽子。

但寻根溯源，造成拆迁成本高昂的原因，并非村民漫天要价，而应归咎于城市过往对于土地财政的依赖。

——过往的城市土地出让中，拆迁成本低，地价高，房价更高是普遍现象，这两级巨大的差价是当地政府和开发商获取了。因为城市业已形成的地价、房价水平，城中村的拆迁成本就不可能低。

所以根本问题是如果不改变这种土地财政模式，在深圳拆掉了城中村后，恐怕分给住宅的也不会多，且盖起的住宅也还是主要是商品房而非公屋。

城中村不是城市毒瘤，城中村村民也不是囤地的“李嘉诚”。

在过往拆迁成本低的时候，城市没有去选择啃骨头，也没有选择建公屋；如今，在拆迁成本业已高企的时候，深圳提出要学习新加坡模式建设公屋，这时候就必须让曾经吃到肉的去处理骨头，而不是指责骨头太多，太硬。

撰文 | 阿舜

编辑 | P.K

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