广州的未来在哪里？

如果向广州人抛出这个问题，十个有九个会回答——南沙。不管他们是否到过南沙，是否了解南沙，经由官媒（政府）、房产公众号（房产开发商）的长期鼓吹，南沙的名字早就成为他们脱口而出的答案。

但是，一方面是南沙作为国家级新区、自贸区、广州唯一副中心、大湾区几何中心……地位不断升格，概念层出不穷，带来巨大的想象空间。

另一方面，距离遥远、交通不便、配套落后，仍然是南沙给人最直观的印象，一座现代化滨海新城仿佛还很遥远。

从90年代初至今，南沙开发已过三十年，产业有亮点却不成气候，房产开发凶猛却整体人气不足。

这片被寄予厚望的区域，发展为何缓慢？起飞为何艰难？“未来之城”的未来又在何方？

缺少人气的新城

著名摄影师许培武曾在2002年至2006年间拍摄了“南沙–最后一只蜥蜴”组图，记录了世纪之初南沙岛由田野向港口、工业基地的开发景象。

十四年过去，如今的南沙，比起许老师镜头下的模样已经成熟不少，大量高层住宅与写字楼让这个曾经的“番禺西伯利亚”多了一丝城市的感觉。

尤其是在2015年，南沙国家级自贸区获批之后，越秀、保利、星河、中交等房地产商纷至沓来，南沙的房地产市场空前火爆，整个南沙兴建起了诸多新盘。

但石屎森林之间，人气寥寥，房子是建起来了，人口却流入缓慢。

即使新楼盘很快被抢购一空，很多却是投资而非自住；在南沙一手成交量居于全市第三的情况下，二手成交量却居于垫底（2018）。这侧面反映着，和楼市火爆形成鲜明对比，南沙的人口增长远不及预期。

这一点在人口数据上可以得到直观体现。2018年末南沙常住人口75.17万人，居于全市倒数第二位，仅高于从化；而户籍人口43.93万人，更是在全市垫底。从目前的人口基数和增速看，要实现2025年达到230-270万人的规划难度不小。

2018 广州各区常住人口数据

行走在南沙的街区中，更是能够切身体会这一点。

南沙岛东部的“小南沙”一带是南沙开发时间最早的地方，这里倾注着霍英东家族的心血，但至今却街道空荡，人流稀少；霍家与香港科技大学合作发展的“南沙资讯科技园”2002年便已建成投入使用，但其周围至今仍是一大片尚未开发的荒草地。

南沙资讯科技园附近仍是一片荒草地

蒲州广场也是霍家投资所建。这里的建筑充满着90年代的香港味道，但偌大的广场、建筑却常年晒太阳、吹海风，不见人影。广场边的南沙科学展览馆更是早在2010年3月因人气不足而倒闭，停业至今。

南沙旧镇以及周边的旧村倒是有些许人气，但镇村仿佛在南沙的开发建设中遗世独立，随处可见的摩托车、三轮车，以及城乡结合部的风貌实在让人难以与“自贸区”三个字联系起来。

区内最成熟、最有人气的当属蕉门河–金洲板块了。楼盘入住率相对较高，商场人流也相对较旺；但这里也是近五年间才稍显雏形，发展至今，距离繁华仍然有不小的距离。

全方位的不足

南沙为什么缺少人气？不是因为房价太贵，而是因为交通、教育、医疗商业等各方面配套的长期不完善。

首当其冲的便是交通上的滞后。2004年，南沙港快速路主线竣工，次年，4号线通车。可惜一直到今天，这两条线路仍然是沟通市区与南沙的主要交通动脉。虽然18、22号线已经动工，但其线路走横沥、万顷沙，并不经过南沙人口密集的蕉门、金洲区域。

蕉门河两岸

对于南沙区民而言，入城通勤绝不是一件便利的事。从南沙中心区到广州核心城区，开车需要耗费一个小时车程；而如果是乘坐地铁，4号线转5号线或8号线，需要更长的时间，缓慢且拥挤。

在对外交通方面，早已拥堵为患的虎门大桥长期制约着南沙与莞深的联系，直到2019年南沙大桥的开通才让虎门桥的压力得以释放。而如果要乘坐高铁，南沙境内唯一的高铁站–庆盛停靠班次稀疏，并且庆盛地铁站长期飞站，2017年才得以开通。

常年拥堵的虎门大桥

就算是区内的交通，也远未完善。实现南沙区域内相互连通的15号线不在近期规划内，何时开动不得而知。哪怕在人气相对旺盛的金洲板块，等待公交的时长都需要15分钟以上，更不用说在其他板块。

交通之外的各种配套设施，也一直饱受诟病。在医疗设施上，2008年建成的南沙中心医院至今仍是南沙唯一一家在营的三甲医院；直到2017年、2018年，广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、中山大学附属第一（南沙）医院才相继动工开建。

南沙中心医院

但同样是三甲医院，南沙院区和市区的医疗资源还是有明显差距。正如一位房产中介向识广透露的，南沙医院以刚毕业的年轻医生居多，资历丰富的医生更愿意留在市区，而非前往南沙。

教育方面，虽然从2012年起，南沙便开始全面实施12年义务教育，但中小学的教学质量，短期内很难与市区比肩。房产中介也说，南沙区除了幼儿园能够拿得出手外，中小学的教育质量普遍一般。

南沙也有广州外国语学校、华师二附这些拿得出手的高中，即便是这些学校，也面临着教师难招的困境。曾在南沙某重点高中任教的老师曾透露，该校只有三名历史老师，虽然薪酬不错，却奈何离市区太远，“一师难求”。

近两年规划新建的广州二中、广大附中、执信实验、广外附小、梅沙双语小学等新学校，或可改变这一局面，却也尚需时日。

商业配套方面，直到2015万达广场开业，南沙只有今洲广场一家还算有人气的商城。而在金洲区域以外，商业配套设施更是落后。以南沙资讯科技园为例，在方圆一公里内要买一瓶矿泉水都显得困难。

万达广场，南沙区内人气最旺的地方。

而交通、医疗、教育、商业配套的不足，进一步降低了南沙的吸引力。就连曾看好南沙、在南沙购房、并长期在公众号上鼓吹南沙的某自媒体人，近期也在盘算着将南沙的房子卖出回市区置业。

产业“失重”

配套不完善只是人气不足的直观原因，更深层次的原因直指南沙的产业发展的缓慢。

提起南沙，更多人能想起的只是地产商楼盘的名字，却很难想起除了广汽丰田之外还有哪些知名企业。这么多年来，南沙始终未能摆脱依靠房地产和汽车制造业拉动经济增长的局面。

从2005年广汽丰田发动机项目在南沙投产至今，广汽丰田一直是南沙最重要的公司。数据显示，2008年，汽车制造业在南沙规模以上工业产值的占比就高达43%；十年后的2018年，南沙规模以上工业产值2421亿元中，汽车制造业仍然高达1031亿元，占比几乎未变。并非广丰不优秀，只是在广州，很难找到另外一个区对于单一一家企业的依赖如此之大。

广汽丰田南沙基地

南沙也想改变这种局面，但在招商引资上乏善可陈。直到最近几年，顺应新能源汽车产业、人工智能产业高速发展的趋势，南沙引入广汽蔚来汽车研发基地、小马智行、恒大新能源汽车基地等项目，才让其一直以来的支柱产业——汽车制造业有了更多的动力来源，虽然这些项目同仍然充满巨大的不确定性。

人工智能产业是南沙近年来最常拿来对外宣传的名片，也引进了不少公司和研发平台，但人工智能产业本身的极不成熟让其作为宣传噱头尚可，实质上对南沙的经济增长有限。

至于金融业，虽然南沙拥有自贸区政策优势，希望依托南沙港和自贸区发展多种融资租赁业务，但正如《广州创新型城市报告（2019）》毫无隐讳地指出的：

目前南沙金融业体量仍较小，经济贡献率低；……市场准入的门槛也比较高，这也导致至今仍没有一家港澳保险公司在南沙设立分支机构；金融资金聚集程度不高，正如某银行所反映，该行新增自贸区内企业九成以上为空户。

更为尴尬的是，据统计，自贸区共有集群注册企业39053家，“空挂”企业竟高达28646家（截至2018年9月）。也就是说，许多企业只是看中南沙自贸区的注册便利和税收优惠，实际上并不在南沙区办公。

南沙街头，新与旧并存

总的来说，南沙产业虽有亮点，却尚未形成集群；看似有特色有新意，却远未形成气候。

没有产业的支撑，南沙对人的吸引力自然大打折扣。如果产业发展不起来，即便是随着各方面配套的成熟，南沙的人气渐旺，也不过是重蹈番禺曾经的覆辙，成为另一座“睡城”。

为什么慢？

其实南沙的开发并不算晚，1990年南沙便被确定为重点对外开放区域和经济开发区。三十年时间，这片各种政策利好加持的热土，本可以拥有更快速的发展，却事与愿违。

背后的原因，要从南沙发展的全过程去找。从上世纪90年代至今，南沙大概经历了三个发展阶段：早期开发时期（2000年之前），重工业基地时期（2000~2012），“三区一中心”时期（2012至今）。

图表：识广自制

在早期，南沙的发展与祖籍番禺的霍英东密不可分。从1989年虎门汽车轮渡开始，霍英东买下了22平方公里的土地，共投资了30亿元（截止2002年），陆续建造了港口、大桥、高尔夫球场，意图将南沙打造成为“小香港”。

但2000年之前，广州市对于发展南沙的动力都严重不足，并且在发展思路上也与霍家难以达成一致。

按照霍家的说法，霍英东在南沙投资开发过程中，遭到了南沙区管委会一定程度上的阻碍。2004年，霍英东助理何铭思曾发表过一篇文章，揭露霍与南沙区管委会主任梁柏楠之间的瓜葛。虽然文中存在夸大事实之处，却直接反映了双方的恩怨。

这种影响持续至今，霍家占据了南沙大量的黄金地块，却迟迟不开发，背后深层原因仍然是与广州市发展思路的不一致。

霍英东早期投资建设的蒲州广场，如今招商冷清。

其次，在产业发展导向上，南沙一直存在着前瞻性不足和导向不清问题。最初的港口，到后来的重工业基地，到后来的高新产业，南沙一直是随波逐流，始终都是配套，从来未曾引领。

在最早的构想中，南沙是作为一个新港口和重工业基地存在的。在90年代，由于黄埔港淤积严重，广州港口显现危机，当局认为需要新建海港。2000年，南沙港在龙穴岛开始建设，展开了南沙港口建设的序幕。2002年，时任国务院总理朱镕基批准了南沙港区一期工程项目建议书。但在当时，为了降低南沙港对香港的影响，工程申报中将南沙港区定位为“多用途码头”，而非“集装箱码头”。

南沙港

港口之外，广州有意在南沙建立重工业基地。2001年，时任广州市长林树森宣布大南沙开发计划时，明确提出了“广州的重化工业都往南走”的决心。于是，在2002年到2005年间，南沙陆续引进了156个工业项目，包括广汽丰田、广钢、东方电气核电承压设备、造船基地等。

重工业的发展，牺牲了南沙宝贵的环境，却未能带来人口的迅速上升。2008年的一份空气监测报告显示，南沙的空气污染指数已超过广州城区，平均值超过国家环境空气质量二级标准，专家学者提出如若继续加建工厂，原本已经不多的居民将可能搬迁。

南沙重工业区

到了2010年以后，南沙的定位在短暂的几年中迅速跃升。2012年获批国家级新区、2015年自贸区落地、2016年升格为城市副中心、2017年定位为粤港澳合作示范区……

围绕着“三区一中心”的定位，在产业上南沙试图打造以金融服务、商贸服务、休闲旅游及健康服务、航运物流服务等八大产业为中心的产业集群。

但问题在于，由于南沙原有的产业体系高度重型化，新定位的产业（如金融、科技）又趋于高端化，这之间的经济关联度较低，内生动力严重不足，即便是有国家级新区、自贸区等多重政策便利加持，也不足以吸引企业落地。

无怪乎，一位广州城市规划业内人士向识广感叹：“南沙过去的三十年，是迷失的三十年，是蹉跎的三十年。”

尴尬的几何中心

一直以来，南沙之所以被看好被期待，是因为其天然优越的区位。摊开粤港澳大湾区的地图，不难发现南沙正处在珠江口的北部顶点，正好是整个城市群的中心位置。

于是自粤港澳大湾区概念出炉后，南沙便以“大湾区几何中心”的名号，期望抓住大湾区建设的机遇实现腾飞。

粤港澳大湾区

客观地说，南沙并不是没有机会。首先，南沙毕竟是广州唯一的出海口，并且在一定程度上起到沟通珠三角东西两翼、融合广深的作用，这让南沙具有成为粤港澳交通枢纽新一极的可能；其次，随着穗深港等中心城市地租升高、土地供应紧张、交通拥堵等问题的出现，南沙或能凭借着其相对低廉的地租、丰富的土地资源，承接中心城市的外溢资源。

但几何中心对于南沙的发展真的有这么大贡献吗？

虽然在地图上南沙是几何中心，但这仅仅停留于空泛的“几何”概念，在经济意义上作用有限。大湾区的并不是呈理想的几何形态展开的，其经济重心实际上在珠江口的东岸，或言港-深-莞-广-佛一轴，如果以此论之，南沙的“中心”区位恐怕有所高估。

“几何中心”的另一面，则是南沙的“四不靠”——距离大湾区的几个中心城市都具有一距离：虽然南沙属于广州，却离广州主城有近50公里的距离，几乎处于广州都市圈的边缘位置；离深圳中心区近60公里；更不要说距离香港的距离。对于新城的发展，空间距离是非常重要的影响因素。因而，单纯依靠广州的辐射，恐难以带动南沙的发展。

从广州看南沙的三十年，第一个十年是被忽略、不被关注的十年，第二个十年是让位于天河、黄埔，鲁莽探索的十年，第三个十年则是地位逐步的十年。广州期望集大湾区——尤其是深圳、香港之力来共同建设南沙，但是对深圳、香港而言，南沙也不是产业溢出的唯一选择，更不是首选。

同为自贸区，南沙要面临深圳前海，珠海横琴的竞争；即便不是自贸区，东莞、中山也在积极参与到粤港澳大湾区资源的争夺中。

建设中的深圳前海

南沙如何腾飞，关乎广州、深圳、香港等多方力量的角逐，考验的不仅是广州市和南沙区的努力，更考验更高层次决策者的发展决心和协调智慧。

未来可期？

2019年，南沙定位再次升格，“跳出”广州，成为“粤港澳全面合作示范区”。至此南沙集“三区一中心”的定位于一身，在大湾区内部地位之高无以复加。

南沙区自身也动作频频，在广州、在整个大湾区出镜率颇高，给人一种南沙沉睡多年终于觉醒的感觉：

交通上，南沙大桥通车；科研教育方面，香港科技大学（广州）、中国科学院明珠科学园的建设也正式启动；金融产业方面，以碳排放为首个品种的期货交易所落户南沙，横沥岛尖的国际金融论坛永久会址（IFF）在2019年11月宣布正式动工；汽车制造板块，恒大新能源汽车基地也正式落户南沙。除此之外，南沙国际邮轮母港也正式开港，众多地产项目在建或开盘。

南沙大桥

2019年12月31日——21世纪第二个十年的最后一天，广东省委机关报《南方日报》刊发了一篇特别报道，题目为——湾区南沙，挥手作别少年时！在文章的结尾，南方日报深情又颇具深意地写道：

南沙建设不仅是南沙的大事，更是广州乃至广东的大事。当南沙在获得政策优势的同时，也承担了更重要的任务和使命。请向少年南沙挥手作别！

只是这种期待能否超越广州成为整个大湾区的共识，甚至上升至国家意志？广州市如何在南沙区集超高定位于一身的情况下，以超前的战略眼光做好南沙的城市和产业规划？南沙区如何在经济环境并非最佳，外部竞争日益激烈的条件下实现突围？一切仍然是未知数。

“南沙始终没有踩准节奏，过去三十年，也没有形成真正的政策、产业优势积累。”上述广州规划业内专家告诉识广，“如果没有超前的战略规划，没有鲜明的战术导向，仍然靠老一套手法，未来也只能接着缓慢前行。”

参考文献：

《霍英东：南沙是我的一个梦想》，南方网，2002.03

《霍英东与原广州番禺区委书记梁柏楠恩怨再调查》，南方都市报，2004.12

《南沙区目标：滨海新城》，新浪广东，2005.09

《南沙——最后一只蜥蜴》，许培武，2006

《广东南沙污染超广州城区 工厂再进可能有人搬离》，羊城晚报，2008.11

《广州城记》，林树森，2013

《十年发展 南沙为何仍是“空城”》，2011.05

《广州南沙人口增速让人诧异，2025年规划230万常住人口？》，网易财经，2019.02《广州创新型城市发展报告（2019）》，2019.09

《广州IAB产业势不可挡 天河、黄埔、南沙抢占先机》，2019.11

© THE END

本文由识广原创出品，未经许可，请勿转载。

互动话题

你看好南沙吗？